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Kommission "Ökonomisierung der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft"

In den letzten Jahren hat die Zahl der Transaktionen auf dem deutschen Wohnungs- und Immobilienmarkt stark zugenommen. Dies gilt, wie der Erwerb größerer Wohnungsbestände in den zurückliegenden Jahren in der Bundesrepublik Deutschland zeigt, auch für die klassische kommunale Wohnungswirtschaft. So haben in den vergangenen zwei Jahren ausländische Beteiligungsgesellschaften annähernd 20 Milliarden Euro in eine halbe Million deutsche Wohnungen investiert. Insbesondere Gesellschaften aus England oder den USA, die internationale Anlagemöglichkeiten mit hohen Renditen bei überschaubarem Risiko suchen, haben begonnen, den deutschen Wohnungsmarkt für sich zu entdecken. Sie streben eine Gewinnmaximierung an, die sie durch eine Optimierung des Managements, den Verkauf von Einzelwohnungen an Mieter und Kapitalanleger oder durch Blockverkäufe an andere Investoren erzielen wollen. Den Anreiz zur Investition bieten ihnen u. a. niedrige Aktien- und Anleihenrenditen, niedrige Fremdkapitalzinsen, eine niedrige Eigentumsquote in Deutschland, günstige Kauf- und Mietpreise sowie das Fehlen deutscher Wettbewerber. Das Angebot an zu veräußernden Immobilien in der Bundesrepublik Deutschland ist nach wie vor groß. Immer mehr Industrieunternehmen verkaufen ihre Werkwohnungsbestände, um Liquidität zu erhalten oder Bilanzkennziffern zu verbessern und öffentliche Institutionen planen zunehmend, sich von ihren Immobilienbeständen zu trennen, um öffentliche Haushaltskassen zu füllen. In der Konsequenz avancieren Immobilien von einem Sozial- zu einem Handelsgut ⁽¹⁾ . Das Immobilienvermögen wird zu einer Vermögenskategorie, die mit anderen Anlageformen konkurriert ⁽²⁾ . Privatisierungskritiker befürchten, dass der Staat und die Kommunen durch den zunehmenden Verkauf ihrer Wohnungsbestände ein wichtiges sozialpolitisches Instrument verlieren könnten und somit die Gefahr bestünde, dass die Wohnraumversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung sowie Herausforderungen im Rahmen des Stadtumbaus und der sozialen Stadtentwicklung nicht mehr bewältigt werden könnten. Angesichts dieser Entwicklung stellt sich für die im Auftrage des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom Deutschen Verband eingesetzte Kommission "Ökonomisierung der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft" die Frage, welche Auswirkung u. a. die Einführung von REITs auf den Wohnungs- und Immobilienmarkt sowie auf die Wohnungspolitik haben würde und welche Rolle der Staat in Zukunft bei der Wohnraumversorgung spielen sollte. Hierbei baut die Kommission auf dem Koalitionsvertrag auf, in dem die Bundesregierung "die Internationalisierung der Wohnungswirtschaft hinsichtlich der … sozialen, städtebaulichen und bauwirtschaftlichen Auswirkungen … analysieren [will]" ⁽³⁾. Im Einzelnen werden folgende Themen bearbeitet:

Ist die zunehmende Privatisierung der Wohnungsbestände unumgänglich, bieten sich Alternativen?
Welche Auswirkungen hat eine weitergehende Privatisierung der Wohnungsbestände auf den Wohnungsmarkt?
Welche Auswirkungen hat die Einführung von Real Estate Investment Trusts auf den Wohnungsmarkt und die Stadtentwicklung?
Welche Rolle haben Staat und Unternehmen in der Wohnungswirtschaft zukünftig?
Welche politischen Handlungsempfehlungen sind zu ziehen?

Ende 2007 wird der Bericht mit den Handlungsempfehlungen vorgelegt. Die Empfehlungen werden sich darauf beziehen, wie die Kooperation von Staat und Wohnungsunternehmen zukünftig aussehen könnte, damit eine qualitative wie quantitative Wohnungsversorgung und eine wirtschaftlich und sozial ausgewogene Stadtentwicklung auch vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung gewährleistet werden kann. Hierbei wird zum einen nach den Anforderungen an den Staat aus Sicht der Unternehmen gefragt. Zum anderen werden aus Sicht von Bund, Ländern und Kommunen die Leistungen definiert, die Unternehmen erbringen sollten, um ein verlässlicher Partner in der Stadt- und Wohnungsmarktentwicklung zu sein.

Kennziffern zur Wohnungswirtschaft:

Bodenfläche
Deutschland hat eine Gesamtfläche von 357.050 km². Davon entfallen nach der aktuellen Flächenerhebung des Statistischen Bundesamtes (2004) 12,8 Prozent auf Siedlungs- und Verkehrsflächen, die sich aus bebauten und unbebauten Flächen zusammensetzen.

Bodennutzung 2004 in Deutschland (Quelle: Statistisches Bundesamt, Wirtschaft und Statistik, Heft 3, 2006)

Wohnungen
Der Wohnungsbestand in Deutschland ist von 32,9 Mio. Wohnungen 1986 (Zeitpunkt vor Wiedervereinigung und Zuwanderungswelle) um 6,2 Mio. oder 19,6 Prozent auf 39.362.909 Wohnungen in 2004 gewachsen. Dies entspricht einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 379.769 Wohnungen oder 1,2 Prozent, bezogen auf den Bestand von 1986. Bezogen auf die Einwohnerzahl ist der Wohnungsbestand im betrachteten Zeitraum etwas langsamer gewachsen, worin sich die relativ stärker gestiegene Bevölkerungszahl widerspiegelt. Angesichts der demographischen Situation wird die Betrachtung des Wohnungsbestandes bezogen auf die Einwohnerzahl in Zukunft eine stärkere Rolle spielen.

Wohnungsbestand je 1.000 Einwohner (Quelle: Statistisches Bundesamt: Fachserie 5, Reihe 3, 2005)

Die Fertigstellungszahlen lagen im temporären Höhepunkt Mitte der 1990er Jahre bei knapp 600.000 Wohnungen pro Jahr. Inzwischen sind sie mit knapp 230.000 Wohnungen im Jahre 2005 auf den niedrigsten seit 1949 abgesunken. Das Volumen des bestandserhaltenden Wohnungsneubaus liegt nach Ansicht der Experten zwischen 250.000 und 300.000 Einheiten jährlich.

Wohnungsfertigstellungen in Deutschland (Quelle: Statistisches Bundesamt: Baugenehmigungen/Baufertigstellungen. Lange Reihen. 2006)

Aufteilung des Wohnungsbestands 2004 (Quelle: Statistisches Bundesamt: Fachserie 5, Reihe 3, 2005)

Sozialer Wohnungsbau
Nach einer Schätzung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung aus dem Jahr 2004 lag der Bestand an Sozialwohnungen Ende 2002 bei 2,47 Mio. Wohnungen (6,3 % des Gesamtbestandes). Davon werden im Zeitraum 2003 - 2010 1,03 Mio. Wohnungen oder 42 % aus der Sozialbindung ausscheiden. Im sozialen Wohnungsbau ist ein Rückgang der Anzahl der geförderten Wohnungen sowie der aus öffentlichen Haushalten bereitgestellten Mittel zu beobachten: In 2004 wurden insgesamt 36.799 Wohnungen mit öffentlichen Mitteln gefördert. Sie lösten Gesamtkosten von 5,27 Mrd. Euro aus. Von den geförderten Wohnungen waren rd. 68 % Neubauten. Damit erhielten knapp 9 % der insgesamt in dem Jahr fertig gestellten Neubauwohnungen Mittel aus dem sozialen Wohnungsbau. Aus den öffentlichen Haushalten wurden dafür 1,48 Mrd. Euro zur Verfügung gestellt. Weitere 309 Mio. Euro wurden für Modernisierung, Erwerb von Belegungsrechten sowie den Kauf von Bestandswohnungen bereitgestellt.

Förderung im sozialen Wohnungsbau (Quelle: Statistisches Bundesamt: Bundesstatistik zu Bewilligung im sozialen Wohnungsbau 1999-2001; Förderungen im sozialen Wohnungsbau 2001-2004)

Eigentümerstruktur
Nach der aktuellen Mikrozensus-Zusatzerhebung des Statistischen Bundesamtes von 2002 zur Wohnsituation in Deutschland wurden 42,6 Prozent der bewohnten Wohnungen von ihren Eigentümer bewohnt, 57,4 Prozent demnach von Mietern. Differenziert nach Region, Wohnungsart und Haushaltstypen sind erhebliche Unterschiede festzustellen: Generell ist festzustellen, dass in ländlich strukturierten Räumen höhere Eigentumsquoten anzutreffen sind als in verstädterten Agglomerationsräumen, Haushalte mit 2 und 3 Kindern bzw. Haushalte mit einem älteren Haushaltsvorstand eher im Eigentum leben als Haushalte ohne Kinder bzw. mit einem jüngeren Haushaltsvorstand.

Entwicklung der Wohneigentümerquote (Quelle: Statistisches Bundesamt, Statistisches Jahrbuch 2005, Wiesbaden, 2005)

Eigentümerquoten sind international nicht ohne weiteres vergleichbar. Sozioökonomische Merkmale wie z. B. die Haushaltsgröße, Einkommenssituation und die Situation auf den Mietmärkten sowie die persönlichen Präferenzen für Eigentum unterscheiden sich erheblich. Beispielsweise dürfte die relativ geringe Eigentumsquote Deutschlands im Vergleich zu einigen europäischen Nachbarn auch auf einen funktionierenden Mietmarkt zurückzuführen sein. Der letzte Mikrozensus von 2002 wies rd. 38,69 Mio. Wohnungen aus. Davon wurden 15,13 Mio. Wohnungen von Eigentümern bewohnt und 23,56 Mio. Wohnungen waren vermietet bzw. wurden zur Vermietung angeboten. Das entspricht einer Eigentümerquote von knapp 40 %.

Eigentumsstruktur am deutschen Wohnungsmarkt 2002 (Quelle: Deutsche Bank Research, Wohnungsportfolios in Deutschland, Aktuelle Themen Nr. 321 vom 03.05.2005)

Die 23,56 Mio. Mietwohnungen werden von privaten Kleinanbietern (59 %) und professionellen Anbietern (41 %) gehalten. Die professionellen Anbieter von Mietwohnungen setzen sich folgendermaßen zusammen:

Kommunale Wohnungsunternehmen: 2.744.000 Wohnungen
Privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen 2.597.000 Wohnungen
Genossenschaften 2.288.000 Wohnungen
Öffentliche Wohnungsunternehmen 390.000 Wohnungen
Kirchen 137.000 Wohnungen
Sonstige Anbieter 1.613.000 Wohnungen

Seit etwa dem Jahr 2001 werden große Wohnungsportfoliotransaktionen auf dem deutschen Markt vollzogen. Dabei treten als Verkäufer überwiegend inländische professionelle Anbieter von Mietwohnungen und als Käufer überwiegend ausländische professionelle Immobilienunternehmen bzw. Kapitalanlagegesellschaften auf. Die Wirkungen der verstärkten Transaktionen von Wohnungsbeständen auf die Verkäufer, Käufer und Nutzer werden unterschiedlich eingeschätzt.

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Träger	Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V.
Förderer	Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
	Aareal Bank AG
	DEGEWO Deutsche Gesellschaft zur Förderung des Wohnungsbaues, gemeinn. AG
	Deutsche Annington Immobilien GmbH
	Deutsche Bau- und Grundstücks AG
	Deutscher Mieterbund e.V.
	GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
	GSW Gemeinn. Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH
	VBW Bauen und Wohnen GmbH
	Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e.V.
Kooperationspartner	Bayer. Staatsministerium des Innern, Oberste Baubehörde
	Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR)
	Deutsche Bank AG
	Deutsche Wohnen AG
	Deutscher Städte und Gemeindebund
	Deutscher Städtetag und StNRW
	HEGLI Verwaltungsgesellschaft mbH
	In.nova – Gesellschaft für Unternehmens-entwicklung mbH
	Ministerium für Verkehr und Bau des Landes NRW
	Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
Kommissionsvorsitz	Gernot Mittler, Staatsminister a. D., Präsident
Wissenschaftliche Begleitung	Professor Dr. Johann Eekhoff, Institut für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft an der Universität zu Köln (INWO)
Projektlaufzeit	Mitte 2006 – Ende 2007
Publikation	Abschlußbericht

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1. Vgl. Immobilien werden zum Handelsgut. Direktinvestitionen in Gebäude steigen auf Rekordniveau – Branche der Vermittler und Berater steht vor tiefgreifendem Wandel, in: Handelsblatt vom 13. Oktober 2006, Beilage Expo Real 2006
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2. Vgl. Milliarden für deutsche Wohnungen. Morgan Stanley: Eine Million Wohnungen auf dem Markt erwartet. Ausländer haben bisher 20 Milliarden Euro investiert, in: Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 17. Februar 2006, S. 47. In diesem Kontext wird in der Bundesrepublik Deutschland auch über die Einführung von Real Estate Investment Trusts (REITs) diskutiert. Diese sollen die Attraktivität des Finanzplatzes Deutschland für internationale Investoren erhöhen und die öffentlichen Haushalte stärken. Im Koalitionsvertrag der Bundesregierung heißt es, dass REITs unter der Bedingung eingeführt werden, dass die verlässliche Besteuerung beim Anleger sichergestellt wird und positive Wirkungen auf Immobilienmarkt und Standortbedingungen zu erwarten sind.
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3. Vgl. Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD "Gemeinsam für Deutschland – mit Mut und Menschlichkeit" 11. November 2005, S. 53, Zeilen 2649-2651
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