Kurzfassung des Statements zum Symposium

Symposium des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. am 17.05.2001 in Halle
 
Wohnungsleerstand in Ostdeutschland!
Nur eine Not oder auch eine Chance?
Lehren aus dem Leerstandsbericht
 

Dr. Albrecht Buttolo
Staatssekretär für Landesentwicklung,
Städtebau und Wohnungswesen des Freistaates Sachsen

Sehr geehrte Damen und Herren,

auch der Freistaat Sachsen hat erhebliche Probleme mit dem Wohnungsleerstand. Gegenwärtig stehen ca. 400.000 Wohnungen leer. Vor diesem Hintergrund hat im Freistaat Sachsen im vergangenen Jahr eine intensive Diskussion zur Wohnungsbau- und Städtebauförderung stattgefunden, in deren Ergebnis ein Paradigmenwechsel vorgenommen wurde. Dabei wurde festgeschrieben, dass die Revitalisierung der Innenstädte weiterhin hohe Priorität hat. Hinsichtlich der erforderlichen Eigentumsbildung fand eine klare Orientierung auf den Bestandserwerb statt. Außerdem wurde die Notwendigkeit eines Stadtumbaus festgestellt.

Sehr häufig werden die Ursachen des Wohnungsleerstandes falsch interpretiert. Es ist schlichtweg nicht richtig von einer Fehlförderung im Wohnungs- und Städtebau auszugehen. Vielmehr sind die eigentlichen Ursachen in der Wohnungspolitik vor der Wende zu sehen. Individuelles Wohneigentum spielte zu DDR-Zeiten eine absolut untergeordnete Rolle. Nur wenige Familien hatten die Möglichkeit, sich ein eigenes Haus zu bauen. Verständlicherweise setzte nach der Wende ein intensiver Eigenheimbau ein. 133.000 Familien konnten sich den Wunsch vom eigenen Heim erfüllen. Natürlich sind diese 133.000 Familien auch keine Nachfrager mehr am Mietwohnungsmarkt. Ein weiterer Fakt kommt hinzu: Vor der Wende waren weder private Eigentümer noch Genossenschaften und auch kommunale Gesellschaften aufgrund der Mieteinnahmen in der Lage, die Wohnsubstanz zu sanieren. Ganze Stadtquartiere verfielen zusehends. Nach der Wende wurde mit viel Aufwand eine städtebauliche Erneuerung betrieben. Viele Wohnungen, die nicht mehr am Markt waren, wurden saniert und konnten wieder vermietet werden. Allein mit Unterstützung des Freistaates sind 45.000 Wohnungen in den 90er Jahren wieder marktfähig geworden. Hinzu kommen noch die Wohnungen, die ausschließlich privat finanziert und durch Sonderabschreibung gestützt wurden.

Natürlich hat auch ein Mietwohnungsneubau nach der Wende stattgefunden. In vielen Kommunen wurden Wohngebiete ausgewiesen und systematisch mit Mietwohnungsbau gefüllt. Der Freistaat Sachsen selbst hat sich bereits 1996 aus der Förderung von Mietwohnungsneubau zurückgezogen. Weiterhin muss gesehen werden, dass die industriell gefertigten Wohngebiete aus DDR-Zeiten auch nicht langfristig stabil blieben. Während bis 1995 ein durchaus beherrschbarer Wohnungsleerstand in diesen Gebieten war, spitzte sich Ende der 90er Jahre die Situation zu. 1995 standen lediglich 2 % der Wohnungen in derartigen Gebieten leer. Innerhalb von drei Jahren stieg dieser Leerstand jedoch auf 9,5 %. Natürlich muss man dabei berücksichtigen, dass diese Wohnquartiere in ihrer Häufung das Problem sind. In der Altbundesrepublik leben 2-3 % der Bürger in vergleichbaren Quartieren. Nach der Wende waren es in Sachsen 24 %. Es ist durchaus nachzuvollziehen, dass sich auch das Wohnverhalten unserer Bürger entwickelt und eine Annäherung an die Situation in Westdeutschland erfolgt. Die Folge ist, dass eine Reihe von Mietern sich anderweitig am Eigentums- oder Mietwohnungsmarkt orientieren. Ausdrücklich möchte ich gegen eine häufig vorzufindende Meinung sprechen, die eine Ursache des Leerstandes im Missmanagement der Unternehmen sieht. Selbstverständlich wird es Unternehmen geben, bei denen die Leerstandssituation durch Fehlentscheidungen der Unternehmensführung beeinflusst wird. Dennoch liegen die Gründe, die ich versuchte darzustellen, außerhalb des Verantwortungsbereiches der unternehmerischen Wohnungswirtschaft.

Bereits im Frühjahr des Jahres 2000 hat der Freistaat Sachsen den erforderlichen Stadtumbau eingeleitet. 57 Kommunen wurden gebeten, durch Stadtentwicklungskonzepte ihre Zukunft zu prognostizieren. Wichtig ist dabei eine realistische Einschätzung der Bevölkerungsentwicklung. Unterstützung hierfür bietet die beim Statistischen Landesamt vorliegende Prognose der nächsten 15 Jahre für alle kreisfreien Städte und Landkreise. Natürlich muss die Prognose der jeweiligen Kommune einigermaßen stimmig zu den Aussagen des Statistischen Landesamtes sein. Auf diese Bevölkerungsprognose aufbauend kann eine Haushaltsprognose vorgenommen werden. Dabei ist zu beachten, dass sich das Haushaltsbildungsverhalten in Ostdeutschland verändert hat. Während Anfang der 90er Jahre noch 2,3 Personen in einem Haushalt lebten, hat sich eine deutliche Verkleinerung der Haushalte ergeben. Im Landesschnitt kommen nur noch 2,1 Personen auf einen Haushalt. Nach der Haushaltsprognose sind die Kommunen in der Lage, den Wohnungsbedarf nach Eigentum und Mietwohnungen zu präzisieren. Selbstverständlich gehören zum Stadtentwicklungskonzept auch Aussagen zur wirtschaftlichen Entwicklung, zur Kultur, zu Soziales und anderen wichtigen Kriterien. Parallel zu den Stadtentwicklungskonzepten erarbeiten die Wohnungsunternehmen Unternehmenskonzepte. Zwischen beiden Konzepten muss eine Stimmigkeit herbeigeführt werden. Die Verantwortung hierzu liegt bei der Kommune.

Der Anarbeitungsstand in den einzelnen Städten muss als sehr unterschiedlich eingeschätzt werden. Trotzdem gehe ich davon aus, dass in den meisten Fällen bis zum Jahresende ausreichende Grobkonzepte und zum Teil schon durch die Stadträte beschlossene Stadtentwicklungskonzepte vorliegen werden. Sowohl Grobkonzepte als auch Unternehmenskonzepte sind die Voraussetzung für die finanzielle Unterstützung der Wohnungswirtschaft und der Kommunen beim Stadtumbau. Das Ausreichen von Förderung für weitere Modernisierungen sowie für Stadtumbaumaßnahmen einschließlich Rückbau wird vom Vorhandensein dieser Konzepte abhängig gemacht. Der Freistaat Sachsen hat in diesem Jahr sein finanzielles Engagement beim Stadtumbau nochmals erhöht. Der Wohnungswirtschaft wird eine finanzielle Unterstützung durch einen Zuschuss von 140 DM/m² Wohnfläche für rückzubauende Wohnsubstanz angeboten. Die Kommunen sollen sich mit weiteren 40 DM/m2 an Infrastrukturmaßnahmen im Wohngebiet beteiligen. Trotz der erforderlichen Vorbereitungsarbeiten liegen bereits Anträge zum Rückbau für etwa 4000 Wohnungen bei unserer Förderbank vor. In mehreren Kommunen läuft gegenwärtig die Diskussion zum Stadtumbau. Besonders erwähnen möchte ich hierbei die Städte Leipzig und Chemnitz.

In den vergangenen Monaten wurde sehr häufig über die Vorschläge der Lehmann-Grube-Kommission diskutiert. Auch wenn die Vorschläge für den Freistaat Sachsen nicht viel Neues beinhalten, möchte ich auf einen wesentlichen Effekt der Lehmann-Grube-Kommission hinweisen. Allein durch diese Kommission ist es möglich geworden, das Leerstandsthema in der gesamten Wohnungspolitik offen zu diskutieren. Dass die Diskussion häufig noch konträr geführt wird ist nur selbstverständlich, jedoch halte ich den Durchbruch für gelungen.

Natürlich erlaube ich mir, die Verordnung zum § 6 a des AHG anzusprechen. Die Diskussion zur Novelle des AHG und der daraus folgenden Verordnung stammt aus der Frühzeit der Leerstandsdiskussion. Es wurde ausschließlich auf strukturell bedingte Leerstände abgestellt. Klar war von Anfang an, dass damit nicht die gesamte Leerstandssituation erfasst ist, ich betrachte sie vielmehr als die häufig genannte Spitze des Eisberges. Vor diesem Hintergrund sind auch die Kriterien in der Verordnung zu sehen. Ich halte alle drei für problematisch. Eine Entschuldung nur für Unternehmen anzubieten mit mehr als 15 % Leerstand ist zwar kostengünstig, verkennt aber, dass die Sanierung in der Wohnungswirtschaft nur dann funktionieren kann, wenn auch leistungsfähige Unternehmen von den Altschulden für abzureißende Wohnungen entlastet werden. Aus den sächsischen Erfahrungen muss ich berichten, dass sich die Wirtschaftsprüfer schwer tun mit der Bestätigung der Existenzgefährdung. Äußerst problematisch ist auch das dritte Kriterium. Von der Bank, zu der die Altschulden umgeschuldet wurden, von vornherein zu erwarten, dass sie auf die Vorfälligkeitsentschädigung verzichtet, ist weltfremd. Sicher müssen Banken einen Beitrag zur Gesundung der Wohnungswirtschaft leisten. Dieser kann aber nur am konkreten Objekt zwischen Wohnungswirtschaft und Banken ausgehandelt werden.

Ausdrücklich möchte ich die Verordnung zum § 6 a AHG als einen wichtigen Schritt für die Lösung des Gesamtproblems herausstellen. Ich meine jedoch, der Bund muss nach weiteren pragmatischen Lösungen suchen. Von sächsischer Seite wird ein einfaches für die Wohnungswirtschaft sofort durchschaubares Konzept erbeten, das wie folgt aussehen kann: Der Bund übernimmt für jede abgerissene Wohnung die Altschulden, die Länder beteiligen sich durch zur Verfügung stellen von Abrissmitteln an dem gesamten Stadtumbauprojekt in gleicher Höhe wie der Bund. Darüber hinaus sollte der Bund auch rechtliche Möglichkeiten für eine einfache Fusion von Unternehmen der Wohnungswirtschaft ermöglichen. Speziell wäre eine Regelung im Bundesrecht von Nöten, um eine grunderwerbssteuerfreie Fusion zu erreichen.

Bei der dringend erforderlichen Marktbereinigung wird es eine Reihe von Unternehmen geben, die zeitlich befristet überschuldet sind und trotzdem über die notwendige Liquidität zur Bedienung ihrer Verbindlichkeiten verfügen. Für derartige Unternehmen halte ich ein gemeinsames Bürgschaftsprogramm von Bund und Land für zwingend. Leider zeichnet sich für diesen Fördertatbestand keinerlei Kompromisslösung ab.

Abschließend möchte ich nochmals an alle Kommunen appellieren, den notwendigen Stadtumbau als große Chance für das Erreichen einer städtebaulichen Korrektur zu verstehen. Gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft muss es gelingen, die Zukunftsfähigkeit unserer Städte zu sichern.

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