Bundeshauptstadt Berlin, Strukturwandel in den neuen Ländern, Osterweiterung der Europäischen Union - aus der Sicht der Wohnungswirtschaft

25. und 26.06.2001 - Jahrestagung des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. in Berlin

Hans Jörg Duvigneau

Einleitung
 
Die aktuelle Krise der Berliner Landespolitik hat für die ganze Bundesrepublik schlaglichtartig deutlich gemacht:
 
Berlin ist ein armes Bundesland. Die wirtschaftlichen Lasten aus der Wiedervereinigung sind noch lange nicht bewältigt; die erhofften wirtschaftlichen Chancen und Impulse haben zweifellos den alten Bundesländern Wachstum beschert, in Berlin haben sie nicht ausgereicht, die wirtschaftliche Situation der Stadt nachhaltig zu konsolidieren.
 
Berlin ist nach wie vor eine geteilte Gesellschaft, was Mentalität, Wertekanon, Sozialverhalten und politische Präferenzen angeht. Die Durchdringung der beiden Gesellschaften geht nur langsam voran. Trotz unbestrittener Verdienste der großen Koalition hat es die Politik nicht geschafft, alle Barrieren fortzuräumen, auf die sie Einfluß hat, z.B. im Schulsektor, wo wir immer noch zwei verschiedene Welten haben : Während die Teams bei der Polizei, der Feuerwehr, der BVG trotz unterschiedlicher Gehälter für Ost- und Westbewohner schon längst gemischt sind, haben von 35.000 Lehrern im Berliner Schuldienst nur ca. 1 % in Lehrkörper der jeweils anderen Stadthälfte gewechselt.
 
Der Immobiliensektor spielte in den 90er Jahren eine herausragende Rolle in Politik und Wirtschaft: Übersteigerte Erwartungen trieben erst die Grundstückspreise und Immobilienwerte in die Höhe; angesichts des ausbleibenden Nachfragebooms sind sie jetzt auf einen Tiefstand gefallen. Die Affäre der Bankgesellschaft Berlin muß auch vor dem Hintergrund dieser extremen Schwankungen der Immobilienwerte gesehen werden.
 
Die Situation am Wohnungsmarkt hängt eng mit dem Arbeitsmarkt zusammen: hohe Arbeitslosigkeit wirkt sich auf die Wohnungsnachfrage unmittelbar aus. Hier haben wir in Berlin und in den Neuen Bundesländern (NBL) ebenfalls eine extreme Situation, die es in den Alten Bundesländern (ABL) so nie gegeben hat.
 
Die negativen Auswirkungen der Ereignisse auf die öffentliche Meinung haben die alten Vorurteile in Bezug auf Berlin wieder aufleben lassen, aber die ungeheuren Leistungen in dieser Stadt völlig in den Hintergrund gedrängt.

1. Bundeshauptstadt Berlin

Die Planungsannahmen für die Entwicklung Berlins und der Region, die in den FNP 1993/94 eingeflossen sind, mußten aufgrund der seither tatsächlich eingetretenen Entwicklung erheblich zurückgenommen werden.
 
Besonders gravierende Veränderungen betreffen die Wirtschafts- und Arbeitsplatzentwicklung und die demographische Entwicklung - Bevölkerung und Haushalte.

1.1 Nur ganz wenige Zahlen zur Veranschaulichung der Arbeitsplatzentwicklung:

Von 1989 - 1998 sind in Berlin von 1,8 Mio. Arbeitsplätzen insgesamt 370.000 verloren gegangen, das sind 20 % aller zum Zeitpunkt der Wende vorhandenen Arbeitsplätze. Doch dies ist nur der kumulierte Gesamtsaldo aus Arbeitsplatzverlusten (Regierung der DDR; Industriearbeitsplätze in beiden Teilen Berlins) und Arbeitsplatzzuwächsen (vor allem im tertiären Sektor). Man muß die einzelnen Sektoren differenziert betrachten, um die ganze Dramatik der Situation zu erfassen:
 
Im Betrachtungszeitraum sind im sekundären Sektor allein rund 200.000 Industriearbeitsplätze weggebrochen, von den abgeleiteten Folgearbeitsplätzen im verarbeitenden Gewerbe, im Handwerk und bei den Büroarbeitsplätzen gar nicht zu reden. War es in Ostberlin die mangelnde Wettbewerbsfähigkeit der Produkte an sich, die zum Untergang ganzer Industriezweige führte, so war es in Westberlin der abrupte Abbau der gewerblichen Bundesförderung, der der Westberliner Industrie keine Chance gab, den Wegfall der Gewerbesubvention aufzufangen. Wir müssen heute konstatieren, daß diese Politik der Regierung Kohl-Waigel ein schwerer Fehler war. Die jährlichen Folgekosten aus Arbeitslosigkeit betragen ein Vielfaches der Subventionen von seinerzeit.
 
Die insgesamt in Industrie und verarbeitenden Gewerbe freigesetzten rund 350.000 Beschäftigten hatten nur in geringem Umfang die Qualifikation, um in den wachsenden Wirtschaftssektoren unterzukommen. Der Strukturwandel der Berliner Wirtschaft war deshalb in den 90er Jahren geprägt von einem weit unterdurchschnittlichem Wirtschaftswachstum und hoher Arbeitslosigkeit, die sich trotz Nichterfassung von unfreiwilligen
 
Frührentnern, Umschülern, Arbeitslosen in Arbeitsbeschaffungs- und Qualifizierungsmaßnahmen in den letzten Jahren hartnäckig zwischen 16 und 17 % eingependelt hat; im Mai 2001 betrug der Anteil der so definierten Arbeitslosen an der Erwerbsbevölkerung noch immer 15,7 %, gegenüber dem Bundesdurchschnitt von 9 %.
 
Die Auswirkungen dieser Entwicklung auf den öffentlichen Berliner Haushalt sind leicht vorstellbar: Stagnierende oder gar zurückgehende Steuereinnahmen stehen hohen Sozialausgaben gegenüber.
 
Dennoch ist es Berlin in den letzten 7 Jahren gelungen, das Gesamtvolumen des Haushalts zurückzuführen und den Anteil der eigenen Einnahmen aus Steuern und Vermögensaktivierungen Jahr für Jahr zu steigern.
 
Bitte stellen Sie sich einmal vor, in einem der alten Bundesländer hätte es einen vergleichbaren Abbau von Arbeitsplätzen aus exogenen Ursachen in so kurzer Frist gegeben: Massenproteste wären die Folge gewesen. Bei Ankündigung der Stillegung eines Stahlwerks in Duisburg Anfang der 90er Jahre, mit 800 betroffenen Arbeitsplätzen, waren nächtelang die Autobahnen mit brennenden Autoreifen blockiert, bis eine sozialverträgliche Lösung für die betroffenen Arbeitnehmerhaushalte gefunden war. -
 
Bevor man sich also das Maul zerreißt über die hohen Beiträge des Bundes und der Länder zum Berliner Haushalt, sollte man sich bitte erstens die katastrophalen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in dieser Stadt vergegenwärtigen, sodann den Modernisierungsbedarf und die Modernisierungsleistungen an technischer und sonstiger öffentlicher Infrastruktur, für die andere Metropolen in den ABL 40 Jahre Zeit hatten, drittens die ganz konkreten Lasten aus dem Zusammenführen zweier Stadthälften und ihrer Bevölkerungen, die 40 Jahre getrennt waren, und schließlich viertens die Last der Verantwortung für lauter Institutionen des einst reichen preußischen Staates, die heute ganz oder zu erheblichen Teilen in der Zuständigkeit des Landes Berlin liegen.

1.2 Zum Berliner Wohnungsmarkt:

Anfang der 90er Jahre rechnete man mit einem Bevölkerungszuwachs im engeren Verflechtungsraum der Berliner Region bis 2010 von rund 600.000 Einwohnern, der sich mit jeweils 300.000 Personen auf Berlin und sein näheres Umland verteilen sollte. Berlin sollte aufgrund dieser bescheidenen Wachstumsannahmen von 3,4 Mio. E (1990) auf 3,7 Mio E wachsen, der Wohnungsbestand von 1,7 Mio. WE (1990) auf 2,0 Mio. WE (2010) zunehmen, was einem Neubaubedarf von 400.000 WE entspricht (angesichts des Wegfalls von Wohnungen im Bestand durch Abriß, Zusammenlegung etc.).
 
Das Wachstum im Berliner Umland hat stattgefunden:

1. durch die in einer Stadtregion normale Stadt-Umland-Wanderung vieler Berliner Familien, die in den Umlandgemeinden schneller und zu günstigeren Preisen ihren Traum vom eigenen Haus mit Garten realisieren konnten als in Berlin;
2. durch eine unnormale Komponente, nämlich eine umfangreiche Bautätigkeit von nicht am Markt und der Nachfrage orientierten Mietwohnungen an oft nicht integrierbaren Standorten, realisiert allein wegen der steuerlichen Sonderbedingungen in den NBL in den 90er Jahren - ein Danaergeschenk der Regierung Kohl für die betroffenen Regionen, die überforderten Kommunen und letztlich auch für die Bauherrn.

Berlin hat seinen Stadtentwicklungsplan Wohnen (STEP-Wohnen) als Teil des FNP fortschreiben müssen. Angesichts stagnierender, ja, zurückgehender Bevölkerung in den letzten Jahren geht man von einer stagnierenden Einwohnerentwicklung aus, so daß sich auf der Basis des jetzt vorhandenen Wohnungsbestands von rund 1.850.000 WE, für dieses Jahrzehnt allenfalls aus "Eigenbedarf" ein theoretisches Neubauvolumen von ca. 120.000 WE ergibt.
 
Eigenbedarf:

• Zuwachs an Haushalten auch bei stagnierender Bevölkerung,
• Ersatzbedarf für Abriß, Zweckentfremdung, Zusammenlegung von Wohnungen,
• Versorgungspolitisch erwünschte "Reserve" von 2 % des Wohnungsbestands

Der FNP bietet Raum für mehr als das Dreifache dieses Volumens. Soviel zum stadtplanerischen Rahmen.
 
Ganz anders sieht die gegenwärtige Marktlage aus und wiederum anders die Einschätzung derjenigen, die Wohnungen bauen, nämlich der Investoren.
 
In Berlin hatten zu Beginn der 90er Jahre der Bau von neuen und die Instandsetzung und Modernisierung der Altbauwohnungen im Ostteil der Stadt hohe Priorität - schließlich war der CDU geführte Senat unter Diepgen in den Wahlen zum Abgeordnetenhaus Anfang 1989 auch an der Wohnungsfrage gescheitert und mußte für 1 1/2 Jahre einer rot-grünen Koalition das Rathaus überlassen.
 
Zuwanderung von Aussiedlern aus Honeckers DDR nach Westberlin vor der Wende, erhebliche Wohnungsengpässe nach der Wende hatten Anfang der 90er Jahre eine Mangelsituation entstehen lassen, die den ersten CDU-SPD-Senat 1991 zu einer verstärkten Wohnungsbaupolitik veranlaßte.
 
In der Tat sind in den 90er Jahren allein in Berlin aufgrund dieser Ausgangslage teilweise unter Einsatz öffentlicher Mittel

• mindestens 200.000 Altbauwohnungen umfassend instandgesetzt, modernisiert und in einen nachfragegerechten Zustand gebracht,
• 183.000 Wohnungen in den sog. Plattebauten der DDR-Neubausiedlungen aus industrieller Großtafelbauweise modernisiert,
• 144.000 neue Wohnungen errichtet worden, sowie zusätzlich
• 95.000 neue Wohnungen im Umland Berlins

Eine gewaltige Leistung, an der alle Bauherrngruppen beteiligt waren.
 
Zusammen mit dem ausbleibenden Bevölkerungswachstum hat diese Anstrengung die Wohnungsmarktlage völlig verändert: Anstelle von Mangel konstatieren wir heute in Berlin ein Überangebot an Wohnungen in allen Segmenten. Der Leerstand an sofort vermietbaren Wohnungen wird bei SenStadt auf ca. 100.000 WE geschätzt, nicht enthalten die Wohneinheiten, die aus Anlaß von Inst.-Mod.-Maßnahmen oder als Eigentumswohnungen zum Verkauf an Selbstnutzer vorgesehen sind und deshalb leerstehen.
 
Der Wandel am Berliner Wohnungsmarkt muß vor dem Hintergrund extrem einseitiger Eigentumsverhältnisse gesehen werden:

• Nur ca. 10 % aller Berliner Haushalte bewohnen eine Eigentumswohnung oder ihr Eigenheim.
• Rund 750.000 WE entsprechend 40 % aller Berliner Wohnungen gehören Unternehmen aus der Familie der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, davon mehr als die Hälfte den kommunalen Wohnungsunternehmen.

Ende 2000 standen in Berlin 45.000 WE = 5,9 % des Wohnungsbestands der "Gemeinnützigen" leer: Im Ostteil Berlins knapp 9 %, im Westteil knapp 3 % ihres Wohnungsbestands. Die Gründe für den Leerstand bei den Gemeinnützigen dürften repräsentativ sein für den Leerstand insgesamt:

• Unsanierte Wohnungen im Altbaubestand, insbesondere in restitutionsbetroffenen Wohnhäusern aus der Zeit vor 1914 im Ostteil der Stadt. In diesem Segment fallen schlecht belichtete Wohnungen in Hinterhäusern und Seitenflügeln der Gründerzeit völlig aus dem Markt;
• Unsanierte Wohnungen in Großtafelbaubeständen in den DDR-Großsiedlungen aus industrieller Fertigung;
• Wohnungen mit extremer Immissionsbelastung, z.B. an Hauptverkehrsstraßen, aber auch in Flughafennähe;
• Wohnungen in Quartieren mit sozialen Problemen: "überforderte" Nachbarschaften, sozial-stigmatisierte Wohnanlagen, ethnische Inseln.

Dennoch besteht Grund zu der Annahme, daß wir in Berlin die Talsohle erreicht haben - daß es nicht schlimmer kommen kann:

• die durchschnittliche Fluktuationsrate aller Mitgliedsunternehmen des BBU ist nach kontinuierlichem Anstieg in den letzten Jahren in 2000 erstmalig zurückgegangen:
  • auf 8,8 % im Ostteil,
  • auf 5,5 % im Westteil der Stadt;
• die Leerstandsquote hat gegenüber 1999 nicht mehr nennenswert zugenommen.

Man kann daraus schließen, daß angesichts des völlig zum Stillstand gekommenen Neubaus von Mietwohnungen die Nachfrage allmählich in das Angebot hineinwächst - soweit es sich halt um nachfragegerechte Wohnungen handelt.
 
Dabei sollte die gewaltige Anstrengung der "Gemeinnützigen" gewürdigt werden, die trotz Ausschöpfung der verfügbaren Förderprogramme hohe Opfer gebracht haben, um die unter DDR-Verantwortung heruntergewirtschafteten Altbaubestände im Ostteil Berlins umfassend instandzusetzen und zu sanieren und um die riesigen Plattebauquartiere in Hohenschönhausen, Marzahn und Hellersdorf zu modernisieren, zu ergänzen, aufzuwerten und dadurch zu lebenswerten Wohnquartieren zu machen. Ein Teil der Probleme der betroffenen Wohnungsunternehmen und der Lasten des Berliner Haushalts resultiert aus der Finanzierung dieser Aufwertungsprogramme.
 
Der Wandel der Märkte ist an den Unternehmen nicht spurlos vorüber gegangen:
So manches "freie" Wohnungsunternehmen ist vom Markt verschwunden; andere mußten ihre unabhängige Rolle als private Eigentümerunternehmen aufgeben und Dritte als Hauptgesellschafter aufnehmen - insbesondere die Hauptkreditgeber aus dem Bankensektor, die mit solchen Rettungsaktionen zugleich ihre eigenen Kredite zu retten versuchten.
 
Auch bei den Gemeinnützigen gab es Veränderungen: Hier waren vor allem die Städtischen Wohnungsunternehmen betroffen, die sich durch Fusionen untereinander neu organisiert haben. Der notleidende Gesellschafter Berlin hat seit 1995 aus seinen Wohnungsunternehmen über 3 Mrd. DM herausgezogen, nur ein Viertel davon durch Unternehmensverkäufe (GEHAG); weitere Verkäufe sind vorgesehen - allerdings zu Verkaufserlösen, die vermutlich weit hinter den Erwartungen des Finanzsenators zurückbleiben: Der Unternehmenswert wird vor allem von den nachhaltig erzielbaren Erträgen bestimmt, und die sind in Berlin niedrig.
 
Zusätzlich müssen die städtischen Wohnungsunternehmen das Geld für so manchen sozialen Sondernutzen erwirtschaften, der ihnen von der Stadt abverlangt wird.
 
Für die Berliner Wohnungswirtschaft werden die nächsten 5-10 Jahre zur Durststrecke:
 
Angesichts des entspannten Wohnungsmarkts ist mit Zusatzerträgen aus Mietsteigerungen nicht zu rechnen; andererseits steigen die Aufwendungen für die Bewirtschaftung, müssen hohe Beträge an Mietverlusten und Erlösschmälerungen verkraftet werden, stehen ggf. sogar Wertberichtigungen im Anlagevermögen ins Haus.
 
Nicht jede freiwerdende Wohnung ist wieder vermietbar: Angebot und Nachfrage klaffen teilweise weit auseinander - die Wohnungen aus den 20er/30er Jahren sind den heutigen Nachfragern zu klein, zu hellhörig, zu unbequem: z.B. im 4. OG ohne Aufzug.
 
Bestandsverkäufe an Dritte (Portfolio-Management) sind allenfalls für das Unternehmen, nicht aber für die Stadt eine Lösung; denn der Anpassungs- und Modernisierungsbedarf solcher Bestände ist ja mit dem Eigentümerwechsel nicht erledigt.
 
Eine wachsende Zahl von Quartieren wird von sozialen Konflikten ihrer Bewohner heimgesucht, deren Lösung oder Milderung auf lokaler Ebene in erster Linie von den Wohnungsunternehmen erwartet wird.
 
Die Unternehmen haben, nach der Ausplünderung durch ihre alten oder neuen Gesellschafter, kaum noch Reserven, um Einbrüche in den Jahresabschlüssen auszugleichen, geschweige denn, die gigantischen Umbauaufgaben mitzufinanzieren, die Berlin und anderen Großstädten ins Haus stehen:

• Umbau der Gründerzeit-Stadtteile
• Maßnahmen zur Erhaltung der Marktfähigkeit der Wohnquartiere aus den 20er, 30er, 50er Jahren
• Weiterentwicklung der Großsiedlungen aus der 2. Hälfte des XX. Jahrhunderts, insbesondere der Plattesiedlungen in den NBL

Die Bereitschaft der Investoren, neue Wohnungen zu bauen, ist angesichts der Marktlage gering. Die Bautätigkeit beschränkt sich auf kleine Eigentumsmaßnahmen in den Außenbezirken Berlins und im Umland.
 
2. Strukturwandel in den Neuen Bundesländern

Damit sind bereits wesentliche Stichworte für die wohnungswirtschaftliche Situation in den NBL gefallen:
 
Hier wird jedoch die Situation verschärft durch die arbeitsplatzbedingte Migration junger aktiver, gut ausgebildeter Leute in die alten Bundesländer, die rapide Bevölkerungsverluste ganzer Regionen und fast aller Großstädte zur Folge hatte. Diese Bevölkerungsverschiebung ist noch in vollem Gang.
 
Im Beitrittsgebiet ist die Bevölkerung seit 1990 um mehr als 1 Mio. Einwohner zurückgegangen. Betroffen sind die Städte mit mehr als 15.000 E, vor allem die Großstädte: Magdeburg, Zwickau, Cottbus, Chemnitz, Halle, Rostock haben zwischen 1990 und 1999 jeweils 15 bis 20 % ihrer Bevölkerung verloren; selbst in Leipzig betrug der Bevölkerungsverlust 12 %.
 
Die Ergebnisse der Analyse der Lehmann-Grube-Kommission sind bekannt.

• Die Ost-West-Wanderung . . . , "hat zwar in einigen Regionen zu hohen Leerständen geführt, insgesamt ist sie jedoch nicht für die Leerstände verantwortlich. Von hoher Bedeutung waren dagegen in allen Stadtregionen hohe Abwanderungen aus den Kernstädten in das Umland."
• Trotz Zunahme der Zahl der Haushalte in den NBL stehen in Ostdeutschland z.Z. 1 Mio. Wohnungen leer.
• Der Leerstand konzentriert sich auf die unsanierten Altbaubestände der Innenstädte und auf die Plattebauquartiere aus industrieller Fertigung.
• "Kommt es zu keiner ... drastischen Veränderung der politischen Rahmenbedingungen ..., dann kann der Leerstand in 20 Jahren bis auf 2 Millionen anwachsen."
• "Diese voraussehbare Entwicklung bedeutet für über 1.000 Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften ebenso wie für Hunderttausende privater Hauseigentümer einen großen finanziellen Schaden, der einen Teil von ihnen in ihrer wirtschaftlichen Existenz bedroht. Die Funktionsfähigkeit der Märkte ist durch tiefgreifende Störungen gefährdet, wenn es nicht gelingt, die Märkte durch ein koordiniertes Vorgehen der öffentlichen Hand und der Marktakteure zu stabilisieren.

Nicht so offenkundig sind die sich abzeichnenden Schäden für eine große Mehrheit der Städte und Gemeinden in Ostdeutschland. Ungelenkte Vorgänge der Schrumpfung und des Verfalls zerstören das notwendige Gleichgewicht zwischen Bevölkerung, Wohnbauten, Verkehrssystemen sowie sämtlichen Elementen der privaten und öffentlichen Infrastruktur (Dienstleistungen, Handel, Gesundheit, Schulen, Kultur).
 
"Viele Städte drohen dadurch auseinander zu brechen. Sie zerfallen in Fragmente aus leeren Altbaugebieten, konsolidierten, in neuer Pracht wieder erstandenen Kernbereichen, halbleeren durch Abriss schrumpfende Plattenbausiedlungen - vor allem dort, wo die DDR-Industrien zusammengebrochen sind - und in große, neue Einfamilienhaussiedlungen."
(Zitate aus dem Bericht der Lehmann-Grube Kommission)
 
Die aus dieser Analyse abgeleiteten Empfehlungen sind in den letzten Monaten Gegenstand vieler Tagungen, Kongresse und politischer Klausuren auf der Ebene der betroffenen Länder und auf Bundesebene gewesen, aus denen konkrete Programme entwickelt wurden.
 
Folgende gemeinsame Elemente zeichnen sich ab:

• Nur eine koordinierte Planung von Gemeinde und örtlicher Wohnungswirtschaft führt zum Erfolg. Gemeinsame Entwicklungskonzepte sind nötig. Die vom GdW herausgebrachte Arbeitshilfe gibt hierfür viele Anregungen.
• Das Schrumpfen der Städte erfordert nicht nur eine abgestimmte Planung, sondern auch abgestimmtes Handeln aller Akteure (Land, Gemeinde, beteiligte Wohnungsunternehmen) bei allen konkreten Maßnahmen.

Diese Maßnahmen betreffen

• den Abriß dauernd unvermietbarer Wohnungsbestände
• die Weiterentwicklung aller Wohnstandorte zu nachfragegerechten, lebenswerten Quartieren: Die Entfernung bestimmter Bestände ist nur ein Aspekt dieser Weiterentwicklung; Eigentumsbildung im Bestand, Neubau in Baulücken und auf Recyclinggrundstücken gehört ebenfalls dazu.
• Stadtsanierungs- und Wohnungsmodernisierungsprogramme sind weiterhin unverzichtbar.
• Bund und Länder müssen die rechtlichen Rahmenbedingungen und ihr Instrumentenarsenal auf diese neuen Aufgaben hin überprüfen und neu gestalten.

Hier liegt ein Arbeitsfeld, in dem sich auch die großen Fachverbände engagieren müssen und können. Der Deutsche Verband, der GdW, die Deutsche Akademie für Städtebau und Landesplanung sollten ihre Kompetenzen zusammentun, um mit ihrem Sachverstand die vielen Detailprobleme lösen zu helfen, die sich stellen.
 
Der Probleme sind viele:

• Die Belastung der Unternehmen aus dem AltschuldenhilfeG muß vom Tisch, zumindest für die Bestände, die abgerissen werden sollen und für die Bestände, deren Übernahme die restitutionsberechtigten Erben ausschlagen.
• Die Unternehmen müssen die Abschreibung der abzureißenden Gebäude verkraften.
• Es muß ein Interessenausgleich innerhalb der lokalen Wohnungswirtschaft unter den privaten Hauseigentümern und den Wohnungsunternehmen organisiert werden, um Lasten und Vorteile aus dieser Marktbereinigung gerecht zu verteilen.
• Die bestehenden Förderinstrumente des Bundes und der Länder müssen so gestaltet werden, daß sie den Stadtumbauprozeß stützen und nicht kontraproduktiv wirken.
• Grundsteuer und Grunderwerbssteuer könnten i.S. dieser Stadtumbauerfordernisse modernisiert werden.

Die vielen Tagungen der letzten Monate haben Erkenntnisse gebracht, die jetzt in politisches Handeln umgesetzt werden müssen:

• Schrumpfende Städte und Regionen sind unser aller Schicksal in den nächsten Jahrzehnten, auch bei geregelter Zuwanderung etc. In den NBL ist allerdings das Tempo dieses Prozesses ungleich schneller als in den ABL.
• Es stellt sich die Frage, ob Stadtentwicklungspolitik sich generell vom Wachstum verabschieden muß.
• Wir brauchen ganzheitliche Stadtentwicklungskonzepte, die Stadtentwicklung als Stadtumbau begreifen. Die Wohnungswirtschaft muß die Chance erhalten an diesen Stadtentwicklungskonzepten mitzuwirken. Allerdings muß die örtliche Wohnungswirtschaft sich so organisieren, daß die Lasten aus Umbau, Rückbau und Abriß gemeinsam getragen werden können.
• Wir brauchen eine Überprüfung der durch die Verfassung garantierten Planungshoheit der Gemeinden: Weder unter dem Ziel der Nachhaltigkeit, noch unter dem Zwang zur bestmöglichen Verwendung knapper öffentlicher Ressourcen kann es sinnvoll sein, wenn Gemeinden am Rande von Stadtregionen sich auf Kosten und zum Schaden der Kernstadt entwickeln. Das gilt nicht nur für die Wohnungs- und Siedlungspolitik einer Region, sondern in gleichem Maße für die Ansiedlung von

Handel und Gewerbe:
Es war ein Fehler der Bundesregierung in den 90er Jahren, entgegen aller Erfahrung in den NBL riesige Einkaufszentren auf der grünen Wiese zuzulassen, die die Innenstädte auszehren, die Immissionsbelastung verstärken und der Kernstadt Steuereinnahmen wegnehmen.
 
Aber auch diese Erkenntnis haben wir gewonnen:
In der Krise unserer Städte stecken auch Chancen für mehr Lebensqualität, für mehr persönliche Entfaltungsmöglichkeiten, wenn es gelingt, den Prozeß des Schrumpfens politisch zu steuern und wenn wir Fachleute dafür die erforderlichen Instrumente entwickeln. Schon macht sich die Politik hier und da - vor allem in den großen Städten - das Thema zu eigen: Natürlich nicht mit dem negativ besetzten Begriff des "Schrumpfens": Neue Euphemismen sind gefragt wie

• "Stadtentwicklung unter veränderten demographischen Voraussetzungen"
• "Wandel ohne Wachstum"
• "Umbau unserer Städte für eine lebenswerte Zukunft unserer Menschen"

Helfen wir alle mit, daß sich die Erkenntnis dieser Situation auf breiter Front durchsetzt.

3. Osterweiterung der EU

Zum Stichwort Osterweiterung der EU nur eine kurze Bemerkung:
Die Wohnungswirtschaft Berlins und anderer Großstädte in wirtschaftlich attraktiven Regionen kann sicher ein wenig Zuwanderung aus den neuen Beitrittsländern erwarten, aber doch in bescheidenem Rahmen: die Übergangsfristen, die z.Z. ausgehandelt werden, dürften die Arbeitsmigration drastisch beschränken. Die Erfahrung aus dem Beitritt Spaniens, Portugals und Griechenland zeigt außerdem, daß der Arbeitskräftebedarf im Beitrittsland selbst schnell anstiegt, so daß die Fachwelt eine massive Ost-West-Wanderung aus den Beitrittsländern für sehr unwahrscheinlich hält.
 
Ganz bestimmt wird eine Arbeitsmigration nicht Regionen mit hoher Arbeitslosigkeit zum Ziel haben. Für den Leerstand in den NBL dürfte die Osterweiterung der EU also kaum Auswirkungen haben. - Ob die beiderseits der Oder-Neiße-Linie von Strukturschwäche geprägten Grenzregionen vom Wegfall der Wirtschaftsgrenze profitieren, muß man abwarten. Die Wirtschaftsimpulse in Schleswig-Holstein hielten sich jedenfalls in engen Grenzen, als Dänemark EU-Mitglied wurde.
 
Wir können in der deutschen Wohnungswirtschaft also unser Heil nicht von außerhalb erwarten, sondern wir müssen Bund, Länder, Gemeinden, Wohnungswirtschaft, unsere lokalen, regionalen und nationalen Schulaufgaben schon selbst aus eigener Kraft lösen.

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