Demographie und Immobilienwirtschaft

Fortsetzung

1.2. Zu erwartende Alterungsprozesse
Im Gegensatz zum erwarteten Schrumpfungsprozess hat die Alterung der deutschen Wohnbevölkerung bereits begonnen. Waren um 1900 in Deutschland noch etwa die Hälfte aller Einwohner jünger als zwanzig, ist es heute nur noch etwa ein gutes Fünftel. Damit sind anteilsmäßig gegenwärtig etwa genau so viele Menschen unter zwanzig wie über sechzig. Ändert sich an diesem Prozess kleiner werdender Kohorten gebärfähiger Frauen mit konstanter und zu niedriger Fertilität nichts, wird aus einer klassischen Bevölkerungspyramide allmählich eine Urne.

Um die Alterungsprozesse verständlich zu machen, sei daran erinnert, dass sich in Deutschland im Gefolge des wirtschaftlichen Aufschwungs ein Baby-Boom ereignete, der sich in den fünfziger und sechziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts allmählich aufbaute und in der zweiten Hälfte der sechziger Jahre seinen Gipfel erreichte, um danach ("Pillenknick") recht schnell abzubrechen. Die so entstandene Baby-Boom-Generation gleicht im Grund einer Welle, die sich Jahr für Jahr in der Bevölkerungspyramide nach oben schiebt. Der Gipfel dieser Welle lag 1991 bei einer Alterskategorie von etwa 27 bis 28 Jahren, die Wellenbildung hatte aber bereits 10 bis 12 Jahre früher begonnen. In 2000 hatte der Wellengipfel die 36- bis 38-Jährigen erreicht. Zwangsläufig musste fast überall diese Alterskategorie mit einem Vorlauf von 10 bis 12 Jahren überdurchschnittlich wachsen. Diese Welle schwappt nun allmählich in die Alterskategorie der über 80-Jährigen und löst dort langsam einen "Boom" aus. Die heute etwa 35- bis 40-Jährigen - die geburtenstärksten Jahrgänge - wechseln ab dem Jahre 2020 allmählich in das Seniorenalter über. Dies erklärt auch die oben angesprochene Zunahme der Sterbefälle. Die stark besetzten Altersjahrgänge erreichen Altersgruppen, die durch höhere Sterbewahrscheinlichkeiten geprägt sind.

Nachfolgend kommen mit einer Zeitverzögerung die "Wellentäler" zum Tragen. Das trifft die 30- bis unter 45-Jährigen, aber aufgrund der sinkenden Mütterzahl auch die unter 20-Jährigen. Beide Alterskategorien werden darum bis 2020 stark abnehmen. Dieses Muster divergierender Wachstums- bzw. Schrumpfungsraten in den einzelnen Alterskategorien lässt sich in fast allen Kreisen bzw. kreisfreien Städten Deutschlands. nachweisen. Dabei können aber Unterschiede auftreten, die Ausdruck bereits bestehender (abwanderungsbedingter) Altersstrukturunterschiede sind.

Die Zahl der unter 20-Jährigen wird gemäß der oben erwähnten "mittleren Variante" der 10. koordinierten Bevölkerungsvorausschätzung von gegenwärtig etwa 17 Millionen (21 Prozent der Bevölkerung) bis 2050 auf 12 Millionen (16 Prozent der Bevölkerung) zurückgehen, die Gruppe der mindestens 60-Jährigen wird dann aber mehr als doppelt so groß sein (28 Millionen bzw. 37 Prozent). Sterben diese älteren Einwohnerkategorien angesichts begrenzter Lebenserwartung weg, beginnt der eigentliche Prozess der Bevölkerungsimplosion. Der eher schleichende Prozess der Bevölkerungsschrumpfung beschleunigt sich und tritt offen zu Tage.

Im Jahr 2050 wird die Hälfte der deutschen Bevölkerung älter als 48 Jahre und ein Drittel 60 Jahre oder älter sein. Bezieht man die ab 60-Jährigen auf die Menschen im engeren Erwerbsalter (von 20 bis 59 Jahren), entfallen auf die so definierten Erwerbsfähigen gegenwärtig bereits rd. 44 Ältere. Nach der mittleren Variante der 10. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung erhöht sich diese Größe bis 2010 auf 46, um dann bis 2020 deutlich auf 55 und bis 2030 sprunghaft auf 71 zuzunehmen. Dieser Prozess einer dramatischen Alterung hat in vielen Gebieten Ostdeutschlands sowie in den altindustriellen Räumen Westdeutschlands bereits begonnen. Man spricht schon von einer "altersstrukturellen Erosion" bestimmter Städte und Kreise, die dort das Risiko einer künftigen Bevölkerungsimplosion erhöht. Insbesondere beobachtet man eine rapide Alterung der Erwerbsbevölkerung, die große mittlere Altersgruppe der 35- bis 49-Jährigen nimmt ab.

Die eben aufgezeigten Alterungstrends treten in räumlicher Hinsicht keineswegs zeitsynchron auf. Dafür sorgen bereits die bestehenden Niveau- und Altersstrukturunterschiede der einzelnen Kreise und Städte. Disparitätenverschärfend kommen Wanderungsbewegungen hinzu. Bei stagnierender und schrumpfender Bevölkerung sowie einer regionalen Anpassung der Geburtenraten auf niedrigem Niveau muss diesen Wanderungen zwangsläufig eine zunehmende Bedeutung zur Erklärung räumlich divergierender Bevölkerungstrends zugemessen werden. Letzteres ist nicht nur wegen der Niveaueffekte (Zuwanderungsgewinne führen direkt zu einem Einwohnerzuwachs) relevant. Noch bedeutsamer sind die längerfristigen Altersstruktureffekte aufgrund selektiver Wanderungsprozesse. Konzentrieren sich bei Abwanderungsverlusten z.B. die Abwanderer auf jüngere Alterskategorien bzw. junge Familien, kommt es bei sukzessiver Abwanderung zu einer allmählichen "Erosion" der Altersstruktur der Herkunftsregionen mit beachtlichen Langfristeffekten. Jüngere Alterskohorten verlassen eine Stadt oder Region, die Geburtenzahl sinkt, gleichzeitig nimmt der Anteil der gebärfähigen Frauen ab und der Sterbefallüberschuss steigt. Der Bevölkerungsschrumpfungsprozess muss sich darum in den Abwanderungsregionen zwangsläufig verstärken. Anders sieht es in den Städten und Regionen aus, die Zuwanderungsgewinne erfahren. Dort findet eine altersstrukturelle Auffrischung statt, der Anteil der Kohorten im gebärfähigen Alter nimmt zu, die Bevölkerung wächst oder schrumpft zunächst langsamer.
In 2000 war das Bundesland Sachsen mit einem Durchschnittsalter seiner Bevölkerung von 44,1 Jahren das "älteste" Bundesland, Baden-Württemberg und der Stadtstaat Hamburg mit jeweils 40,3 Jahren die "jüngsten" . In den Jahren 1991 bis 2003 ist die Bevölkerung Ostdeutschlands um ein Vielfaches (im Schnitt um 6,6 Jahre) schneller gealtert als die Bevölkerung in Westdeutschland (im Schnitt 3,5 Jahre). Noch wirken hohe Zuwanderungen von Ausländern "verjüngend", dieser Effekt nimmt aber ab. Innerdeutsche Wanderungen nehmen an Bedeutung zu.

Nimmt man den Anteil der unter 6-Jährigen als Indikator zur Umschreibung des Bedeutungsanteils des demographischen Nachwuchspotentials, so standen in 2000 mit Werten von über 7 Prozent die Kreise Cloppenburg, Vechta, Erding, Emsland, Borken und Freising an der Spitze, Anteilswerte von 3,5 Prozent und weniger kannten die Städte Dessau, Gera, Suhl, Brandenburg a.d.H. Hoyerswerda und Wismar. Dort baut sich ein demographisches Risiko auf. Dies wird noch deutlicher, wenn man die Entwicklung der unter 6-Jährigen berücksichtigt. Die Stadt Hoyerswerda hat z.B. von 1995 bis 2000 fast 31 Prozent dieser Alterskategorie verloren.

1.3. Zu erwartende Heterogenisierungsprozesse
Unsere Gesellschaft wird immer bunter. Diese Heterogenisierung ist im engeren Sinne zwar keine demografische Rahmenbedingung, immobilienwirtschaftlich ist sie aber relevant und wird durch die Alterungsprozesse sowie die Befriedigung eines erhöhten Zuwanderungsbedarfs verstärkt. Die Alterung impliziert ein Vordringen kleinerer Haushalte, die verstärkte Zuwanderung von Ausländern einen Wandel in der ethnischen Zusammensetzung der Bevölkerung. Hinzu treten neue Lebensstile - etwa ein Vordringen kinderloser Zwei-Personen-Haushalte - bzw. ein Auflösung familiärer Bande und ein damit verbundener Anteilszuwachs von Einpersonenhaushalten und Alleinerziehenden. Integrationsprobleme sowie wirtschaftsstrukturelle Anpassungsprobleme werden zu zunehmenden Wohlstandsdisparitäten bzw. zur Entstehung neuer Problemgruppen mit besonderem Betreuungsbedarf (Alte, Arme, Ausländer, Aussteiger) führen. Diese konzentrieren sich bevorzugt in den Großstädte.

Im Mai 2003 gab es in Deutschland z.B. 38,9 Mio. private Haushalte mit rd. 82,9 Mio. Haushaltsmitgliedern. Die Zahl der Privathaushalte ist seit 1991 um 11 Prozent, jene der Haushaltsmitglieder hingegen nur um 3 Prozent gestiegen. Das bedeutet, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße gesunken ist. Im April 1991 lebten durchschnittlich 2,27 Personen in einem Haushalt, im Mai 2003 waren es nur noch 2,13 Personen. Tendenziell bewegt sich die durchschnittliche Haushaltsgröße auf einen Grenzwert zwischen 1,7 und 1,8 Personen zu, der in etwa 30 Jahren erreicht werden kann. Sieht man darum die Haushalte als Nachfrageeinheiten auf dem Wohnungsmarkt an, heißt dies, dass trotz sinkender Einwohnerzahl die Nachfrage nach Wohnungen zunächst noch weiter steigen wird. Regional kann der Einwohnerschwund jedoch so stark sein, dass auch die Haushaltsverkleinerung nicht mehr ausreicht, um einen Nachfragerückgang nach Wohnungen zu stoppen.

Universitätsstädte wie München, Freiburg, Hannover, Heidelberg, Kiel oder Würzburg haben den Grenzwert von 1,7 bis 1,8 Personen je Haushalt bereits erreicht, in den Kreisen Cloppenburg, Vechta, Emsland, Bamberg, Neumarkt in der Opf., Eichstätt, Borken, Erding oder Coesfeld werden je Haushalt noch 2,7 Personen und mehr beobachtet. Hier dominieren in der Regel die größeren Familien und Eigenheimbesitzer. Zumeist liegt in den erstgenannten Städten auch der Anteil der Singlehaushalte bei über 50 Prozent. Dies kann aber auch, wie das Beispiel der Städte Wilhelmshaven oder Pirmasens zeigt, auf das Vorherrschen von Problemgruppen hinweisen, da diese häufig als Singlehaushalte auftreten.

Nimmt man die Wohnungsnachfrage, kann man die Haushalte in verschiedene Kategorien aufteilen. Da sind einmal die größeren Familien und bei überdurchschnittlich hohem verfügbaren Einkommen die potentiellen Nachfrager nach Ein- und Zweifamilienhäusern. Sie drängen zumeist in die Umlandkreise von Großstädten und können dort durchaus 20 Prozent der privaten Haushalte ausmachen. Ihr Anteil wird aber tendenziell zurückgehen. Eine weitere Kategorie setzt sich aus doppelverdienenden Zweipersonenhaushalten ohne Kinder zusammen. Diese stellen in der Regel hohe Ansprüche an die Wohnungen, sind zu überdurchschnittlichen Mietzahlungen bereit und bevorzugen gerne citynahes Wohnen in den Großstädten. Sie verfügen über eine überdurchschnittliche Kaufkraft, sind räumlich mobil und reagieren sensibel auf qualitative Arbeitsmarktprobleme in der Region. Ihr Anteil an den privaten Haushalten wird langsam auf etwa 40 Prozent klettern. Dazu kommt eine immer breiter werdende Schicht mietsensibler Haushalte. Dazu zählen unter anderem Alleinerziehende, Ausländerfamilien und Lohnempfänger in den unteren Einkommenskategorien. Sie suchen billigen Wohnraum. Eine besondere Schicht stellen jene Problemgruppen dar, die häufig als Nichtvertragsfähige bezeichnet werden und eines besonderen Betreuungsbedarfs bedürfen. Für deren Unterbringung zeichnen in der Regel die Kommunen verantwortlich - entweder durch Bereitstellung eigenen Wohnraums oder durch Anmietung einfacher Wohnungen. In den Großstädten können sie bis zu 6 Prozent der Haushalte ausmachen.

Es bleibt noch eine nicht zu unterschätzende Schicht räumlich mobiler Wohlstandssenioren oberhalb der Grenze von 60 Jahren. In der Regel handelt es sich um Gruppen mit hohem Vermögenseinkommen, die Gebiete mit hohem Umwelt- und Freizeitwert bevorzugen, aber hohe Ansprüche an eine gute ärztliche Versorgung stellen. Man findet sie in der bayerischen Voralpenzone, im Bodenseeraum, im Schwarzwald (so z.B. in Baden-Baden), im Hochsauerlandkreis, auf Sylt oder zunehmend auch an der Ostsee. Ihre Kaufkraft garantiert eine gute Entwicklung der haushaltsnahen Dienstleistungen, insofern wirken sie wie ein klassischer Basissektor.

Die Heterogenisierung bzw. Ausdifferenzierung der Haushalte bietet somit viele Chancen, sie wird aber zum Problem, wenn sie zu sozialen Segregationserscheinungen bzw. zur räumlichen Konzentration von Problemgruppen führt. Dann findet eine sozialräumliche Polarisierung statt, neben die altersstrukturelle Erosion tritt die soziale Erosion von Stadtteilen. Hier baut sich vor allem in den Städten Westdeutschlands ein Problem auf. In vielen Großstädten gibt es nämlich bereits Stadtbezirke, wo der Anteil der Migrantenpopulation jenen der Deutschstämmigen übersteigt. Das löst Integrationsprobleme aus.

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