Demographie und Immobilienwirtschaft

Fortsetzung

3. Zusammenfassung
Fasst man zusammen, so verbinden sich mit den demographischen Trends einer langfristig wahrscheinlich nicht mehr aufzuhaltenden Bevölkerungsschrumpfung, einer schon begonnenen Alterung sowie einer wachsenden Heterogenisierung der Gesellschaft für die Immobilienwirtschaft sicherlich Risiken, die aber - vor allem in mittelfristiger und gesamtwirtschaftlicher Perspektive - nicht überschätzt werden sollten. Vieles spricht dafür, dass die gegenwärtig zu beobachtende Wachstumsschwäche Deutschlands und Europas mit gravierenderen Implikationen für das immobilienwirtschaftliche Geschehen verknüpft ist. Diese Wachstumsschwäche ist aber primär die Folge noch zu bewältigender Konsolidierungsprozesse im Bereich der Wirtschaft, von Rigiditäten im Arbeitsmarkt (etwa problematische Ausgestaltung des Kündigungsschutzes, unzureichende Berücksichtigung der Produktivitätsunterschiede bei der Entwicklung der Lohnstruktur, lähmende Wirkung der hohen Lohnnebenkosten), einer Verunsicherung der Wirtschaftsakteure durch vage und teilweise widersprüchliche Reformvorhaben sowie eine wettbewerbsverzerrende Unternehmensbesteuerung. Dabei spielen sicherlich auch offene Fragen bei der künftigen Altersversorgung eine Rolle, zumindest können sie Teile der Konsumzurückhaltung erklären. Aber noch dominieren Ursachen von außerhalb der Demographie.
Anders sieht es auf der regionalen Ebene aus. Dort finden sich bereits Gebiete, in denen sich Prozesse abspielen, die Deutschland in etwa 25 bis 30 Jahren prägen werden. Dort wurde das schrumpfende Erwerbspersonenangebot bereits zu einem wirtschaftlichen Engpassfaktor. Arbeitsmarktbedingte Abwanderungsvorgänge bewirken dort eine altersstrukturelle Erosion, die das Risiko einer baldigen Bevölkerungsimplosion heraufbeschwört. Hier wird sich zeigen müssen, wie eine Qualifikations- und Innovationspoliitk räumlich wirken und diese Prozesse zu stoppen vermag. Es handelt sich quasi um Pilotregionen, in denen neue Politikmuster durchexerziert werden können.

Umgekehrt gibt es Gebiete, in denen bei hohen Durchschnittseinkommen, zuwanderungsbedingter "Verjüngung" der Wohnbevölkerung und überdurchschnittlichem Kaufkraftzuwachs immer noch gute wirtschaftliche Perspektiven, und zwar auch für die Immobilienwirtschaft, bestehen. Das betrifft vor allem die Wohnimmobilien, die dort partiell Renditen von 4 bis 6 Prozent abwerfen können. An der Spitze dieser Gebiete steht in der Regel die Stadt München gefolgt von Hamburg und mit einer gewissen Reserve die Region Berlin. Weiter wird sichtbar, dass sich die westdeutschen Gravitationszentren Hamburg, Bremen, Hannover, Düsseldorf, Köln/Bonn, Frankfurt/Wiesbaden, Stuttgart, München und Nürnberg samt ihrem weit zu definierenden Umland als immobilienwirtschaftlich attraktiv erweisen . Hinzu treten noch Städte wie Karlsruhe oder Ulm bzw. mittelständisch geprägte Industrieregionen wie Steinfurt, Reutlingen, Schwarzwald-Baar-Kreis oder Ravensburg bzw. Wohlfühlgebiete wie Baden-Baden oder der Bodenseekreis. Diese regionale Differenzierung schafft in Verbindung mit der qualitativen Ausdifferenzierung der künftigen Wohnungsnachfrage interessante Anlageperspektiven im Wohnungsbau, die auch unter dem Aspekt der Altersvorsorge interessant sind.

Von Bedeutung ist schließlich die Globalisierung der Kapitalmärkte. Sie eröffnet die Chance, dass Deutschland den Kapitalhunger aufstrebender Wirtschaftsnationen stillt und sich an deren Erfolg beteiligt. Die Beteiligung an global agierenden Fonds wird damit neben dem selbstgenutzten Wohneigentum zu einer wichtigen Form der Altersvorsorge bzw. der Milderung der demographischen Risiken.

Der Artikel "Demographie und Immobilienwirtschaft" von Professor Dr. Paul Klemmer ist erschienen in:
Ummen/Johns (Hrsg.): Immobilien - Praxis und Recht. Jahrbuch 2005.


Teil   1  |  2  |  3  |  4