Immobilien als Instrument zur Altersvorsorge

Ein Beitrag von Prof. Dr. Paul Klemmer (†), Präsident des Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (DV), Berlin

Unter dem Aspekt der Altersvorsorge spielt das selbst genutzte Wohneigentum eine herausragende Rolle. Es verbindet sich im Gegensatz zu anderen Vermögenskategorien mit spezifischen Nutzeneffekten. Man baut, um sich bzw. der Familie einen Raum der Privatheit bzw. der besseren Befriedigung von Vitalitätsbedürfnissen zu schaffen. Manchmal dienen Häuser auch der Selbstdarstellung bzw. dem schöpferischen Gestalten. Das Eigenheim im Grünen ist für viele Menschen immer noch ein erstrebenswertes Ziel, für das große Opfer gebracht werden. Die Sparquote vieler Eigenheimerwerber liegt darum über dem Durchschnitt, was unter Nachhaltigkeitsaspekten beachtenswert erscheint. Insofern sollte man den Wunsch nach einem Eigenheim respektieren und nicht als Ergebnis einer ideologischen Beeinflussung verdammen.

Mit Nachdruck vertritt der Deutsche Verband die Auffassung, man sollte die Beantwortung der Frage nach der richtigen Vermögensanlage bzw. Altersvorsorge den Einzelnen selbst überlassen. Dies wäre ordnungspolitisch wünschenswert, würde aber auch bedeuten, dass man auf die Vorgabe quantitativer Ziele, etwa das Anstreben einer bestimmten Eigentumsquote, und damit auch auf die selektive Förderung bestimmter Formen der Altersvorsorge verzichtet. Es kann durchaus sein, dass angesichts des Trends zu kleineren Haushalten oder neuer Erwerbsbiographien, die eine hohe räumliche Mobilität verlangen, das Mieten künftig hin wieder größere Bedeutung erhält. Hier sollte man offen bleiben, umgekehrt die Bildung von privatem Wohneigentum aber auch nicht diskriminieren.

Privates Wohneigentum bleibt unter dem Aspekt der Altersvorsorge interessant. Die ersparte Miete macht teilweise bis zu 30 Prozent der Altersbezüge aus. Man kann das Wohneigentum verkaufen oder vermieten. Weitere Varianten, um das in der Immobilie steckende Kapital zu nutzen, ist der Verkauf auf Leibrentenbasis und die umgekehrte Hypothek. Grundlage der Immobilienverrentung ist der Verkauf der Immobilie. Der Kaufpreis wird in diesem Fall jedoch nicht ausbezahlt, sondern ganz oder teilweise verrentet. Dabei besteht die Möglichkeit, dem Verkäufer ein unentgeltliches Wohnungsrecht oder ein Nießbrauchsrecht mit Instandhaltungspflicht einzuräumen. Der über den kapitalisierten Wert eines solchen Rechts hinausgehende Wert der Immobilie wird durch eine zusätzliche monatliche Leibrentenzahlung an den Verkäufer ausgeglichen. Die umgekehrte Hypothek ermöglicht es dem Immobilieneigentümer, seine Immobilie zu verpfänden und sie dabei so lange wie gewünscht selbst zu nutzen. In den USA hat sich diese Form als "reverse mortgage" zu einem wichtigen Bestandteil des Rentensystems entwickelt. Der mindestens 60-jährige Eigentümer setzt dort sein Haus als Sicherheit für einen Kredit ein, der ihm in monatlichen Raten ausbezahlt wird. Das Haus bleibt im Besitz des bisherigen Eigentümers, der für die Instandhaltung sorgen und weiterhin Steuern und Versicherungen zahlen muss. Abgerechnet wird nach dem Verkauf der Immobilie durch den Kreditnehmer oder nach dessen Tod. Diese Entwicklung befindet sich in Deutschland noch in den Anfängen, könnte aber an Bedeutung gewinnen.

Aber auch beim Immobilienvermögen bleibt die zentrale Frage, ob nicht künftig - demografisch bedingt - Vermögenswertverluste drohen. Im Bereich vieler gewerblicher Immobilien (etwa der Büroimmobilien) sind solche bereits eingetreten. Angesichts der Rationalisierungswelle im Dienstleistungsbereich und der mittelfristigen Wachstumsschwäche Deutschlands und Westeuropas ist hier Ernüchterung eingekehrt und wird von einem zumindest temporären Renditeverfall gesprochen. Aber auch hier sollte man mit Langfristprognosen vorsichtig sein und zunächst eher von einer Konsolidierungsphase ausgehen. Unter dem Aspekt der privaten Altersvorsorge ist die Wertentwicklung im Bereich der Wohnimmobilien wichtiger. Hier muss man vor pauschalen Aussagen - etwa einem wachsenden Leerstandsrisiko oder einem generellen Mietenverfall - warnen. So wird im Sinne einer Entwarnung immer wieder darauf hingewiesen, dass aufgrund der durchschnittlich sinkenden Haushaltsgröße selbst bei schrumpfender Wohnbevölkerung die Zahl der Haushalte und damit die Wohnungsnachfrage noch steigen muss. Dieses Argument sollte man aber nicht überstrapazieren, denn es gibt - vor allem in den neuen Bundesländern - bereits Regionen, in denen der Schrumpfungsprozess der Wohnbevölkerung bereits so ausgeprägt ist, dass es trotz sinkender Haushaltsgröße statistisch zu einem Rückgang der Wohnungsnachfrage kommen wird. Umgekehrt findet man Regionen - vor allem in Süddeutschland - in denen, im regionalen Kontext gedacht, die Bevölkerung noch wächst und sich darum auch unter quantitativen Überlegungen eindeutig Wohnungsengpässe anbahnen. Die statistischen Leerstandsquoten und die Mietentwicklung klaffen in Deutschland regional immer stärker auseinander.