Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft

Von Dr. Hans-Michael Brey, Generalsekretär, Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V., Berlin

Die Diskussion zur politischen Bedeutung der Immobilienwirtschaft wurde auch im Jahr 2005 intensiv weiter geführt. Gekennzeichnet ist der Diskussionsprozess in den Verbänden, den Unternehmen und in den Verwaltungen durch zwei Strömungen. Zum einen wird die Auffassung vertreten, dass die Wohnimmobilie weiterhin als Sozialgut zu betrachten ist. Trotz vieler Unzulänglichkeiten ist das bisher verfolgte Konzept der Sozialen Marktwirtschaft allen anderen Organisationsformen in der Wohnungswirtschaft weit überlegen, und zwar sowohl in der wirtschaftlichen wie auch in der sozialen Leistungsfähigkeit. Zum anderen wird die Auffassung vertreten, dass die Wohnimmobilie nicht länger als Sozial-, sondern Handelsgut zu betrachten ist. In der Konsequenz soll sich die Immobilienwirtschaft verstärkt für die internationalen Märkte und ihre Belange öffnen. Es wird eine Marktwirtschaft postuliert, die die bisher erreichten sozialen Standards in weiten Bereichen auf den Prüfstand stellt. Geprägt wird der Diskussionsprozess durch Gesellschaften aus Großbritannien oder den USA, die begonnen haben, den deutschen Wohnungsmarkt für sich zu entdecken. Sie suchen internationale Anlagemöglichkeiten mit hohen Renditen bei überschaubarem Risiko. Von Seiten der Gesellschaften wird eine Gewinnmaximierung angestrebt, die sie durch eine Optimierung des Managements, den Verkauf von Einzelwohnungen an Mieter und Kapitalanleger oder durch Blockverkäufe an andere Investoren auszeichnet. Den Anreiz zur Investition bieten ihnen u. a. niedrige Aktien- und Anleihenrenditen, niedrige Fremdkapitalzinsen, eine niedrige Eigentumsquote in Deutschland, günstige Kauf- und Mietpreise sowie das momentane Fehlen deutscher Wettbewerber.

Ferner findet der Diskurs zu einer Zeit statt, in der die Veränderungen der Lebenswirklichkeiten in Europa ein Ganzes bilden: die alternde und zahlenmäßig abnehmende Bevölkerung, das Erstarken der Produktionsfaktoren Wissen und Kapital, die Veränderung der Erwerbsarbeit, der sich ändernde Bedarf an industriell tätigen Arbeitskräften, die Entstaatlichung des Sozialen und die Wiederentdeckung des Wettbewerbsprinzips. Im Zuge des Diskurses zwischen Politik, Unternehmern, Verwaltung und Wissenschaft wurde ein Aspekt deutlich: Über die gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft ist bisher wenig bekannt. Es wohnt und arbeitet ein jeder in einer Immobilie, doch eine wissenschaftliche Grundlage, die fundiert über die gesamtwirtschaftliche Bedeutung des Immobiliensektors Auskunft gibt, liegt nicht vor. Aus diesem Grunde wurde die nachfolgend zusammengefasste Studie "Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft" als ein Gemeinschaftswerk zwischen der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., als Initiator, und den Wohnungswirtschaftlichen Verbänden sowie dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung aufgelegt. Ziel der Studie, die Immobilienwirtschaft als einen "Teil des Ganzen" darzustellen. Anhand ausgewählter Sachverhalte wird die Bedeutung des Immobiliensektors vorgestellt und auf Kenntnis- sowie Informationslücken hingewiesen (1) .

Im Zuge der Studie wurde zunächst eine definitorische Abgrenzung der Immobilienwirtschaft vorgenommen. So wird die Immobilienwirtschaft als der funktional oder institutionell abgegrenzte Teilbereich einer Volkswirtschaft bezeichnet, der sich mit den Immobilienbeständen und deren Veränderungen sowie mit der Bewirtschaftung und Nutzung von Immobilien beschäftigt. Im Zusammenhang mit Immobilien ergeben sich sowohl zu den Bestands- als auch zu den Stromgrößen eine Reihe von Fragen nach Niveaus und Strukturen sowie nach Entwicklungen und Zusammenhängen, die bisher nicht befriedigend beantwortet wurden.



Des Weiteren ist zu konstatieren, dass Immobilien Charakteristika aufweisen, die bei anderen Gütern so nicht anzutreffen sind. Sie sind standort- und funktionsgebunden, weisen eine lange Lebensdauer auf und prägen die Umwelt sowie die damit verbundenen Lebensbedingungen nachhaltig. Die Nutzungsphasen und die damit einhergehende Wertschöpfungskette dauern etwa 50 Jahre. Gekennzeichnet sind die Phasen von Eigentümer- und Nutzerwechseln. Ein Immobilienzyklus zerfällt in eine Entstehungs- und eine Verwertungsphase. Neben den Primärfunktionen erfüllen Immobilien Zusatzfunktionen, die von der Altersvorsorge, über die Sicherung von Krediten bis hin zum Denkmalschutz reichen. Wird die Immobilie als Teil des Netto-Anlagevermögens betrachtet, so ist zu konstatieren, dass das gesamte VGR - Nettoanlagevermögen (2) sich Anfang 2003, bewertet zu Wiederbeschaffungspreisen, auf 6,5 Billionen Euro belief. Nach Art der Vermögensgüter ergibt sich die folgende Zusammensetzung. Das Vermögen für Ausrüstung, Nutztiere und Nutzpflanzungen beläuft sich auf 936 Milliarden Euro. Das Vermögen für immaterielle Ausrüstungsgüter beläuft sich auf 57 Milliarden Euro und das für Wohn- und Nichtwohnbauten auf 5.533 Milliarden Euro. Auf die Bauten als wichtigsten Bestandteil der Immobilienbestände entfallen 85 %.



Im Zeitraum zwischen 1991 und 2004 ist das Nettobauvermögen von rund 4,3 Billionen Euro auf 6,5 Billionen Euro angewachsen. Der auf die Wohnbauten entfallende Anteil stieg in dem Zeitraum um fünf Prozent auf 50 Prozent. Der Anteil der Nichtwohnbauten ist auf 35,5 Prozent gefallen. In diesem Kontext ist es unverständlich, dass die Ausklammerung von Grund und Boden als "Nichtproduzierte Vermögensgüter" bei der Berechnung des Kapitalstocks bisher Konsens ist. Daher sind Grundstücke, so ein Ergebnis der Studie, als eine besondere Art von "Produzierten Vermögensgütern" anzusehen. Mit Blick auf die Entwicklung des Immobilienvermögens ist zu konstatieren, dass die Gesamtfläche Deutschlands rund 35,7 Millionen Hektar beträgt. Auf die Siedlungs- und die Verkehrsfläche entfielen im Jahre 2003 mit fast 4,5 Millionen Hektar etwa 12,5 Prozent der Gesamtfläche. Das gesamte Immobilienvermögen, das sowohl den Wiederbeschaffungswert sämtlicher Bauten als auch den geschätzten Grundstückswert umfasst, erreichte 2003 einen Wert von 7.217 Milliarden Euro (3) . Einschließlich der Ausrüstungsgüter und der sonstigen Anlagen beläuft sich das derart erweiterte Anlagevermögen auf 8,21 Billionen Euro. Der Anteil der Immobilien daran beträgt 88 Prozent.



Die gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft lässt sich nicht nur an der Struktur der Bodenutzung festmachen, sondern auch an den unterschiedlichen, aber wiederum gleich dimensionierten oder in Geldeinheiten bewährten Stromgrößen. Hierzu gehören u. a. die Bauwerksbestände sowie Leistungen und Beschäftige bzw. Erwerbstätige des Baugewerbes und des Grundstücks- und Wohnungswesens. Der Bauanteil am Bruttoinlandsprodukt als gebräuchlichstem Konzept zur Messung der gesamtwirtschaftlichen Leistung ist seit 1991 von 12,8 Prozent auf 14,9 Prozent im Jahr 1994 angestiegen. Im Jahr 2004 lag der Anteilswert bei 10,2 Prozent. Gemessen an diesem Indikator war die volkswirtschaftliche Bedeutung der Bauwirtschaft rückläufig. Die Bruttowertschöpfung des Grundstücks- und Wohnungswesens erreichte im Jahr 2002 etwa 249 Milliarden Euro. Das Baugewerbe brachte etwa 89 Milliarden Euro. Der Anteil des Grundstücks- und Wohnungswesens an der Bruttowertschöpfung betrug im Jahr 1991 erst 9,5 Prozent, im Jahr 2002 aber bereits 12,7 Prozent. Beim Baugewerbe ging er von sechs auf vier Prozent zurück. Im Jahr 2003 waren statistisch zusammengefasst 389.729 Erwerbstätige im Grundstücks- und Wohnungswesen beschäftigt. Diese Zahl ist seit 1997 um fast 15 Prozent gestiegen. Das Baugewerbe beschäftigte 2003 etwas mehr als 2,3 Millionen Beschäftigte. Im Jahr 1997 waren es noch knapp 3 Millionen Erwerbstätige. Wird die neue Dienstleistungsstatistik zugrunde gelegt, erzielten im Jahr 2002 über 165.000 Betriebe, die mit ihrem Schwerpunkt Immobilienwirtschaftliche Leistungen erbrachten, einen Umsatz von 98,15 Milliarden Euro. Ein Drittel des Bewirtschaftungsumsatzes kommt aus der Vermittlung, zwei Drittel kommen aus der Verwaltung.



Neben den realen Umsätzen, die durch die Bewirtschaftung, erbracht werden, wurde im Rahmen der Studie das fiktive Bewirtschaftungspotential ermittelt. Ausgehend von der Tatsache, das die Eigentümer und / oder die Nutzer der Grundstücke und Bauwerke sowie die Betreiber ihre Immobilie häufig in Eigenregie bewirtschaften, wird die These vertreten, wenn diese Leistungen über den Markt bezogen würden, so ergäbe sich für den Immobiliensektor rein rechnerisch eine weit höhere Umsatz- oder Wertschöpfungszahl. Dieser Netto - Bewirtschaftungskoeffizient liegt in einer Spannbreite von 0,8 bis 1,2 Prozent. Daraus ergibt sich für das Jahr 2003 bezogen auf das Nettoimmobilienvermögen ein fiktives Bewirtschaftungspotential zwischen rund 58 und fast 87 Milliarden Euro.

Wird neben dem fiktiven Bewirtschaftungspotential eine Analyse der Liefer- und Leistungsströme innerhalb der eng abgegrenzten Immobilienwirtschaft zu den übrigen Wirtschaftszweigen sowie zu den Komponenten der Endnachfrage erstellt, so muss hierbei auf die Daten aus dem Jahr 2000 zurückgegriffen werden. Basierend auf diesem Zahlenmaterial lag der Produktionswert des Grundstücks- und des Wohnungswesens bei etwa 310 Milliarden Euro. Mit fast 243 Milliarden Euro entfiel der größte Teil auf die Bruttowertschöpfung. In Deutschland wurde im Jahr 1996 mit mehr als 160 Milliarden Euro im Zeitverlauf das höchste Transaktionsvolumen mit Immobilien realisiert. Für das Jahr 2004 wird das Volumen auf etwa 114 Milliarden Euro geschätzt. Bis 1997 wurde mit Eigentumswohnungen das höchste Transaktionsvolumen erzielt. Im Jahr 2004 lag dieses bei 28 Milliarden Euro. Seit 1997 haben die Eigenheime die Spitze übernommen. So lag das Volumen im Jahr 2004 bei 38 Milliarden Euro. Wird nach dem Grad der Beschäftigung in der Immobilienwirtschaft gefragt, so ist zu konstatieren, das laut der ifo Studie durch die Bereitstellung von Immobiliennutzungen, die Erweiterung, die Modernisierung und die Substanzerhaltung des Bauwerksbestandes im Jahr 2000 etwa 3,6 Millionen Arbeitsplätze erforderlich waren. Dies entspricht etwa einem Anteil von einem Zehntel aller Erwerbstätigen.

Stellt sich abschließend die Frage nach den langfristigen Zukunftsperspektiven für die Bau- und die Immobilienwirtschaft, so ist gemäß Studie darauf hinzuweisen, das vor dem Hintergrund einer räumlich differenzierten Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung von sehr unterschiedlichen Entwicklungspfaden in den einzelnen Immobilienmarktregionen ausgegangen werden kann. Um Fehleinschätzungen zu vermeiden, ist die Verfügbarkeit von umfassenden, konsistenten statistischen Informationen auch auf regionaler Ebene von großem Nutzen. So sollte es das Ziel aller in der Immobilienwirtschaft Tätigen sein, die Immobilienwirtschaft in den offiziellen Systematiken zu verankern. Der statistische Begriff des "Grundstücks- und Wohnungswesens" wäre zu erweitern. Ferner gibt es Anzeichen dafür, dass sich der Strukturwandel in der Immobilienwirtschaft als ein wichtiger Teil des Dienstleistungssektors mit hohem Tempo fortsetzen wird. Der Anteil der erfassten Immobilienleistungen und damit die Bruttowertschöpfung der Immobilienwirtschaft und ihr Beitrag zum Bruttoinlandsprodukt werden weiter zunehmen. Für die genauere Beobachtung dieser Entwicklungen in der Immobilienwirtschaft fehlen aussagekräftige Daten, mit denen differenzierte Analysen zu bestimmten Sachverhalten bzw. Problemstellungen mit anspruchsvollen Methoden durchgeführt werden können. Hier sollten Politik und Verbände gemeinsame Anstrengungen unternehmen, um möglichst auf europäischer Ebene entsprechende Verbesserungen im Bereich der Statistik zu erzielen.
 

Träger	Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif)
Förderer/ Kooperationspartner	Bundesarbeitsgemeinschaft der Deutschen Immobilienwirtschaft
	Bündelungsinitiative der Deutschen Immobilienwirtschaft "Mit einer Stimme",
	immoebs Verein der Ehemaligen und Förderer der Post-Graduierten-Studiengänge zur Immobilienökonomie an der European Business School e.V.,
	RICS Deutschland e.V.,
	Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V.
	Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
Wissenschaftliche Begleitung	Professor Dr. Hans-Werner Sinn, ifo Institut München
Projektlaufzeit	Ende 2004 - Mitte 2005
Publikation	Abschlußbericht

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(1) Gutachten: "Die volkwirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft", ISSN 1611-4051. Die hier vorliegende Zusammenfassung basiert auf der Kurzfassung von Diplom - Geograph Hartmut Bulwien, Präsident der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif). Dass Gutachten wurde seinerzeit auf Initiative der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche initiiert und an das ifo Institut für Wirtschaftsforschung e. V. an der Universität München vergeben.
Die Langfassung des Gutachtens kann bezogen werden bei der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung gif e.V., Kontakt: info@gif-ev.de
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(2)  Die produzierten Vermögensgüter werden in der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechung (VGR) erfasst und zum Kapitalstock bzw. zum Volksvermögen aggregiert. Die darin enthaltenen Bauwerkbestände bestimmen maßgeblich die gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft. Niveau und Entwicklung sowie Veränderung der Struktur dieser Bestände werden von den Volkswirtschaften nicht vollständig erfasst.
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(3) Für die Abschätzung des Wertes der bebauten Grundstücke wird mangels realitätsnaher Grundstückspreise auf die amtlich nachgewiesenen durchschnittlichen Kaufwerte für Bauland zurückgegriffen. Verwendet man die für das Baugebiet geeigneten Angaben für die Unterkategorien der Siedlungs- und Verkehrsflächen so erhält man 1.684 Milliarden Euro als Schätzwert, für die bebauten Grundstücke einen Wert von 2 Billionen Euro.
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